Công Ty Luật TNHH LCMT

http://luatlcmt.com

Một số vấn đề nghiệp vụ từ các phiên tòa Quý II/2020 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao

Một số vấn đề nghiệp vụ từ các phiên tòa Quý II/2020 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối caoTrong các phiên họp tháng 01, 02, 3/2020 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã giải quyết rất nhiều vấn đề chuyên môn, nghiệp vụ. Sau khi tập họp các bài viết trong Quý I/2020 từ website: congly.vn. Xin được giới thiệu cùng bạn đọc tham khảo.
ToaAnToiCao

   Trong các phiên họp tháng 4, 5, 6/2020 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã giải quyết rất nhiều vấn đề chuyên môn, nghiệp vụ. Sau khi tập họp các bài viết trong Quý II/2020 từ website: congly.vn. Xin được giới thiệu cùng bạn đọc tham khảo.

I. Phiên họp Tháng 4/2020:
1. Giao dịch khi không biết Tòa án đã thụ lý giải quyết tranh chấp có phải là giao dịch ngay tình không?
2. Bộ luật Dân sự năm 2015 không còn quy định Hộ gia đình là một pháp nhân thì có cần xác định vấn đề thành viên Hộ gia đình?
II. Phiên họp Tháng 5/2020:
1. Quy định về thi hành quyết định giám đốc thẩm của Luật Thi hành án có còn hiệu lực không?
2. Chỉ là người thuê đất, có quyền đòi người khác trả lại nhà trên đất đã thuê hay không?
III. Phiên họp Tháng 6/2020:
1. Chuyển nhượng đất mà không có thỏa thuận về tài sản gắn liền với đất
2. Tránh nhầm lẫn quyền của đồng chủ sở hữu với quyền của người mượn tài sản

Tháng 4 năm 2020:
1. Giao dịch khi không biết Tòa án đã thụ lý giải quyết tranh chấp có phải là giao dịch ngay tình không?
Khối bất động sản gồm nhà ở và đất trồng cây lâu năm có tổng diện tích 262,9 m2 (trong đó có 100 m2 đất ở) tại thị trấn Củ Chi có nguồn gốc là của cha mẹ để lại thừa kế cho các con, trong đó có ông Nguyễn Hồng D, ông Nguyễn Thành P, ông Nguyễn Hồng T.
Ông D khai rằng: Ông được các đồng thừa kế giao cho đứng tên giấy tờ chứng nhận tài sản vì ông P là người trực tiếp sử dụng tài sản lại là người không được minh mẫn, không biết chữ. Năm 2006, ông lập hợp đồng tặng cho ông T khối bất động sản nêu trên  chỉ là theo yêu cầu của ông T được đứng tên để ông T thuận tiện việc thể chấp, vay tiền Ngân hàng. Ông T đã lợi dụng việc đứng tên, bán nhà, đất cho người khác. Ông yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho với ông T, hủy việc chuyển nhượng của ông T với người khác.
Ông T cho rằng, ông có quyền bán tài sản vì đã được cho hợp pháp. Bà Nguyễn Ngọc Thương Tr là người nhận chuyển nhượng đất và tài sản trên đất yêu cầu được công nhận hợp đồng và nhận tài sản vì bà là người mua ngay tình và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Vụ án đã được TAND huyện Củ Chi thụ lý nhưng sau đó chuyển vụ án cho TAND Thành phố Hồ Chí Minh vì có yêu cầu hủy quyết định cá biệt của UBND huyện Củ Chi. Tòa án cấp sơ thẩm (Bản án số 600/2018/DS-ST ngày 15/5/2018 của TAND Thành phố Hồ Chí Minh) và Tòa án cấp phúc thẩm (Bản án số 374/2018/DS-PT ngày 06/12/2018 của TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh) đều không chấp nhận yêu cầu của ông D; chấp nhận yêu cầu của bà Tr là công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất giữa ông T và bà Tr.
Ông D và ông P có đơn yêu cầu giám đốc thẩm. Chánh án TANDTC đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 23/4/2020, Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã hủy Bản án phúc thẩm, Bản án sơ thẩm, giao xét xử sơ thẩm lại.
Vấn đề nghiệp vụ cần lưu ý đã được nêu ra là:
Trong vụ án này, đã có đủ căn cứ xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông D và ông T năm 2006 là vô hiệu do giả tạo. Ông T và bà Tr ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/8/2016 là thời kỳ thi hành Bộ luật Dân sự năm 2005. Theo quy định tại khoản 2 Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì người thứ ba ngay tình giao dịch với người đã có “quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản” thì giao dịch này không vô hiệu dù thực tế họ không phải là chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng hợp pháp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông T (từ việc tặng cho giữa ông D và ông T) cũng được coi là “quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Do vậy, giao dịch giữa ông T và bà Tr không vô hiệu nếu bà Tr được coi là “người thứ ba ngay tình”.
Tuy nhiên, Hội đồng Thẩm phán nhất trí với nhận định của Kháng nghị giám đốc thẩm là “bà Trang không phải là người nhận chuyển nhượng ngay tình”. Nhận định này trên cơ sở thực tế là: Ngày 01/7/2016, ông D có đơn khởi kiện tại TAND huyện Củ Chi. Ngày 06/8/2016, TAND huyện Củ Chi đã có thông báo số 296/TBTL về việc thụ lý vụ án và ông T đã nhận được thông báo này. Ngày 25/8/2016, ông T và bà Tr mới ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T và bà Tr được giao kết và thực hiện trong giai đoạn Tòa án đã thụ lý giải quyết tranh chấp đối tượng của hợp đồng.
Bà Tr khai rằng khi giao kết hợp đồng, bà không biết và không thể biết được đối tượng của hợp đồng đang bị tranh chấp. Nói chung, các chủ thể là người thứ ba tham gia giao dịch như bà Tr đều có lời khai như bà Tr để được xác định mình là người ngay tình. Tuy nhiên, trường hợp đã có thụ lý vụ án tranh chấp đối tượng của hợp đồng, một bên chủ thể của hợp đồng biết rõ việc Tòa án đã thụ lý mà vẫn thục hiện giao dịch, nếu vẫn xác định là giao dịch ngay tình thì không đề cao được ý thức tôn trọng pháp luật, thận trọng trong giao dịch; không ngăn chặn được việc lạm dụng quy định của pháp luật xâm phạm quyền lợi hợp pháp của người khác. Do vậy, xác định không phải là người chuyển nhượng ngay tình để được công nhận giao dịch trong trường hợp đã có thụ lý vụ án tại Tòa án là việc áp dụng pháp luật hợp lý và cần thiết.
2. Bộ luật Dân sự năm 2015 không còn quy định Hộ gia đình là một pháp nhân thì có cần xác định vấn đề thành viên Hộ gia đình?
Các nguyên đơn Vũ Ngọc K, Vũ Ngọc T, Vũ Thị Tường V khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bà Nguyễn Thị D (mẹ của các nguyên đơn) với vợ chồng ông Trần Thiết H. Đối tượng của hợp đồng là 252,6 m2 đất thổ cư, trên đất có nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước đây đứng tên ông Vũ Ngọc L (cha của các nguyên đơn, chết năm 2000), đến năm 2003 thì được cấp cho “Hộ bà Nguyễn Thị D”. Các nguyên đơn khai rằng họ không biết việc bà D tự ý chuyển nhượng cho vợ chồng ông V. Bà D đồng tình với yêu cầu đòi hủy hợp đồng của các nguyên đơn và khai rằng thực chất chỉ là cầm cố giấy tờ để vay tiền.
Bị đơn Trần Thiết H và vợ là Đào Thị M khai rằng: Ông bà ký hợp đồng với bà D ngày 27/7/2011 có chứng thực của UBND thị trấn, có giấy ủy quyền của các con bà D cho bà D. Ông bà đã trả hết tiền và đã được cấp Giấy chứng nhận ngày 01/3/2012 nên yêu cầu được công nhận hợp đồng.
Kết luận giám định về chữ ký trên giấy ủy quyền là “chưa đủ cơ sở kết luận giám định”. UBND thị trấn thừa nhận đã chứng thực hợp đồng ủy quyền mà không có mặt những người ủy quyền.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 07/2016/DSST ngày 29/4/2016, TAND huyện Lộc Ninh đã chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, tuyên bố hợp đồng ngày 27/7/2011 vô hiệu. Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 80/2016/DSPT ngày 13/9/2016, TAND tỉnh Bình Phước đã sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn, buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng ngày 27/7/2011. Viện trưởng VKSND cấp cao tại Thành Phố Hồ Chí Minh có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại Quyết định giám đốc thẩm số 04/2017/DS-GĐT ngày 24/11/2017, Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã không chấp nhận kháng nghị, giữ nguyên bản án phúc thẩm.
Các nguyên đơn có đơn đề nghị giám đốc thẩm. Chánh án TANDTC đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 23/4/2020, Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã hủy quyết định giám đốc thẩm số 04/2017, hủy bản án phúc thẩm, hủy bản án sơ thẩm, giao xét xử sơ thẩm lại.
Vấn đề nghiệp vụ cần lưu ý đã được nêu ra là:
Tiêu đề của hợp đồng ngày 27/7/2011 là “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”. Giấy chứng nhận cấp cho vợ chồng ông H có tên theo mẫu quy định chung là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Tuy nhiên, cần phải căn cứ vào đối tượng giao dịch thục tế, nội dung cơ bản của hợp đồng để xác định đúng quan hệ hợp đồng, áp dụng đúng quy định của pháp luật cho quan hệ hợp đồng thực tế. Đối tượng của hợp đồng ngày 27/7/2011 là nhà ở gắn liền với đất đều là thổ cư nên hợp đồng này là hợp đồng mua bán nhà ở; phải áp dụng pháp luật về nhà ở để giải quyết.
Hợp đồng được xác lập ngày 27/7/2011 nên pháp luật áp dụng là Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2005. Nếu không có chứng cứ gì mới thì phải xác định nhà ở nêu trên thuộc sở hữu chung của các nguyên đơn và bà D. Tuy nhiên, phải xác định cụ thể tính chất của sở hữu chung vì sẽ dẫn đến hậu quả rất khác nhau. Bà D được quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình nên có thể công nhận hợp đồng tương ứng với phần quyền sở hữu của bà D. Nếu tài sản là của “hộ gia đình” thì các thành viên trong hộ có phần như nhau; bà D chỉ được định đoạt phần tài sản tương ứng với phần quyền sở hữu của một thành viên trong hộ, bằng phần của các con. Nếu tài sản không phải là của “hộ gia đình” thì một nửa tài sản này là di sản thừa kế của ông L; phần quyền của bà D sẽ là một nửa tài sản (chia tài sản chung giữa bà D và ông L) và phần bà D được thừa kế di sản của ông L cùng các con. Do đó, phải làm rõ việc cấp giấy chứng nhận cho “hộ” là đúng quy định của pháp luật hay chỉ là sơ suất của cơ quan hành chính dùng sai mẫu.
Bộ luật Dân sự năm 2015 không còn quy định “hộ gia đình” có tư cách chủ thể độc lập như pháp nhân. Tuy nhiên, hộ gia đình vẫn tiếp tục tồn tại như các tổ chức không có tư cách pháp nhân khác được quy định tại Chương VI Bộ luật Dân sự năm 2015. Một trong những khác biệt cơ bản so với trước đây là quyền đại diện cho hộ. Trước đây thì Chủ hộ là đại diện đương nhiên (đại diện theo pháp luật) cho hộ trong giao dịch dân sự cũng như trong tố tụng. Còn hiện nay, Chủ hộ chỉ có quyền như thành viên trong hộ nếu không được ủy quyền. Do hộ gia đình vẫn tồn tại, vẫn có những quy định riêng cho hộ gia đình nên việc xác định có phải là hộ gia đình hay không, có phải là thành viên của hộ gia đình hay không, vẫn có ý nghĩa quan trọng để xác định các quyền và nghĩa vụ cụ thể.
 
phoi canh tandtc
Ảnh: Phối cảnh dự án “Đầu tư xây dựng trụ sở làm việc tòa án nhân dân tối cao” tại 43 Hai Bà Trưng, tp. Hà Nội.

Tháng 5 năm 2020:
1. Quy định về thi hành quyết định giám đốc thẩm của Luật Thi hành án có còn hiệu lực không?
Vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn Thái Thanh N và Bị đơn Lê Ngọc T có đối tượng là thửa đất số 1942, có diện tích 300 m2. Ông N nhận chuyển nhượng thửa đất này vào năm 2001, cùng thời điểm ông T nhận chuyển nhượng thửa đất liền kề của cùng một chủ. Ông T mượn thửa đất 1942 của ông N để làm lối đi, hầm chứa đá cây vì ông T xây dựng cơ sở sản xuất nước đá ở thửa đất liền kề.
Hai bên có ý định đổi đất, nhượng đất nhưng không thành nên đến năm 2012, ông N khởi kiện đòi ông T trả lại đất. Ông T không đồng ý trả lại đất vì đã đầu tư nhiều trên đất; ông T còn có yêu cầu phản tố được nhận chuyển nhượng thửa đất này hoặc nếu phải trả đất thì yêu cầu bồi thường 500 triệu đồng.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 83/2012/DSST ngày 13/11/2012, TAND huyện Lai Vung, tỉnh Đồng Tháp đã quyết định: Chấp nhận yêu cầu đòi lại đất của ông N. Buộc ông T di dời các công trình trên đất để trả lại đất cho ông N. Buộc ông N bồi thường cho ông T về công san lấp, làm bờ kè, hàng rào là 17 triệu đồng.
Ông T kháng cáo. Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 44/2013/DSPT ngày 26/3/2013 của TAND tỉnh Đồng Tháp đã sửa bản án sơ thẩm, cho ông T được tiếp tục sử dụng đất và thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông N là 212 triệu đồng. Ông N có đơn đề nghị giám đốc thẩm. Chánh án TAND cấp cao đã có kháng nghị giám đốc thẩm.
Tại Quyết định giám đốc thẩm số 12/2017/DS-GĐT ngày 20/01/2017 của TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 44/2013/DSPT, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 83/2012/DSST.
Chi cục Thi hành án dân sự huyện Lai Vung có kiến nghị xem xét lại Quyết định giám đốc thẩm số 12/2017/DS-GĐT. Chánh án TAND tối cao đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 13/5/2020, Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao đã quyết định hủy Quyết định giám đốc thẩm, Bản án phúc thẩm, Bản án sơ thẩm; giao cho TAND huyện Lai Vung xét xử sơ thẩm lại.
Vấn đề nghiệp vụ cần lưu ý đã được nêu ra là:
Sau khi có bản án phúc thẩm, đã có việc thi hành án và chuyển dịch tài sản là: Ông T đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo bản án phúc thẩm. Ông T cho con dâu là chị Võ Trọng Thanh H diện tích đất này và chị H đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 11/12/2013. Chị H đã có hợp đồng ngày 28/12/2016 cho anh S thuê đất đến 15/10/ 2063. Hội đồng Thẩm phán nhận định rằng việc buộc trả lại đất như quyết định của bản án sơ thẩm là đúng nhưng khi giải quyết vụ án, Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao không giải quyết hậu quả của việc thi hành án là không đúng quy định tại Điều 344 BLTTDS năm 2015.
Khoản 3 Điều 135 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) quy định về Thi hành quyết định giám đốc thẩm trong trường hợp giữ nguyên bản án, quyết định đúng pháp luật của Tòa án cấp dưới bị hủy hoặc bị sửa là:
“Trường hợp tài sản thi hành án là động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản còn nguyên trạng thì cưỡng chế trả lại tài sản đó cho chủ sở hữu.
Trường hợp tài sản đã được chuyển dịch hợp pháp cho người thứ ba chiếm hữu ngay tình thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa hoặc tài sản thi hành án đã bị thay đổi hiện trạng thì chủ sở hữu tài sản ban đầu không được lấy lại tài sản nhưng được bồi hoàn giá trị của tài sản”.
Như quy định nêu trên của Điều 135 thì trong vụ án này, cơ quan thi hành án có quyền cưỡng chế giao trả thửa đất 1942 cho ông N; và nếu xác định việc chuyển dịch quyền sử dụng đất cho chị H là ngay tình thì cơ quan thi hành án cũng có quyền buộc ông T thanh toán giá trị đất cho ông N.
Nói cách khác là Chi cục Thi hành án dân sự huyện Lai Vung có quyền áp dụng các biện pháp cưỡng chế để khắc phục việc thi hành án và phát sinh sau thi hành án không đúng với quyết định của Bản án sơ thẩm (Bản án có hiệu lực thi hành theo Quyết định giám đốc thẩm).
Tuy nhiên, Hội đồng Thẩm phán đã phải hủy các quyết định và bản án đã có hiệu lực để xét xử sơ thẩm lại vì Quyết định giám đốc thẩm số 12/2017/DS-GĐT được ban hành ngày 20/01/2017 là sau khi BLTTDS năm 2015 đã có hiệu lực thi hành (01/7/2016). Theo quy định của Điều 344 BLTTDS năm 2015 về trường hợp giữ nguyên bản án, quyết định đúng pháp luật của Tòa án cấp dưới đã bị hủy hoặc bị sửa thì: “Trường hợp bản án, quyết định của Tòa án đã thi hành được một phần hoặc toàn bộ thì Hội đồng xét xử giám đốc thẩm phải giải quyết hậu quả của việc thi hành án”.
Như nêu ở trên thì quy định của Luật Thi hành án dân sự và của BLTTDS năm 2015 là khác nhau. Do cùng một cấp ban hành với hình thức văn bản quy phạm ngang nhau về cùng một vấn đề nên văn bản ban hành sau có hiệu lực thi hành (theo khoản 3 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật).
Do vậy, từ 01/7/2016, Tòa án cấp giám đốc thẩm phải giải quyết hậu quả của việc thi hành án trong trường hợp hủy bản án của cấp trên, giữ nguyên bản án của cấp dưới chứ Cơ quan thi hành án không được tự khắc phục hậu quả đã thi hành án như quy định của Luật Thi hành án dân sự nữa.
Tuy nhiên, đối với những quyết định giám đốc thẩm đã ban hành trước ngày 01/7/2016 thì không có việc giải quyết hậu quả thi hành án nên Cơ quan thi hành án vẫn có quyền hạn thi hành như quy định của Điều 135 Luật Thi hành án dân sự.
2. Chỉ là người thuê đất, có quyền đòi người khác trả lại nhà trên đất đã thuê hay không?
Nguyên đơn Nguyễn Thu V và các đồng nguyên đơn khởi kiện đòi trả lại nhà số 79 phố TS do bị đơn Ngô Gia L đang quản lý.
Các nguyên đơn trình bày: Cụ S (cha của các nguyên đơn) thuê đất của cụ H1 và làm nhà ở từ trước năm 1955 tại địa chỉ nay là 79 phố TS. Từ năm 1955, cụ S cho cụ H2 (là cha của bị đơn) ở nhờ. Ngày 21/5/1963, cụ H1 có đơn giao đất cho Nhà nước quản lý. Ngày 04/7/1963, cụ S có “Giấy xin sử dụng đất”. Ngày 31/7/1963, Sở quản lý nhà đất Hà Nội có phê duyệt đồng ý để cụ S sử dụng đất. Quá trình ở nhờ, cụ H2 có sửa chữa nhà và làm thêm nhà kiên cố ở phía sau. Cụ S và cụ H2 đều đã chết. Năm 2007, các nguyên đơn khởi kiện đòi trả lại nhà 79 TS.
Bị đơn trình bày: Gia đình ông thuê nhà từ năm 1955 nhưng là thuê của cụ H1, do cụ S là người thuê trước giới thiệu chứ không phải thuê của cụ S. Đến năm 1995, gia đình ông mới biết cụ S được cho phép sử dụng đất. Việc cho cụ S sử dụng đất là không đúng đối tượng nên gia đình ông không đồng ý trả nhà cho các thừa kế của cụ S.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 01/2014/DS-ST ngày 25/3/2014, TAND quận Đống Đa, thành phố Hà Nội đã quyết định: Buộc ông L và những người đang sử dụng nhà phải trả lại nhà số 79 TS cho các nguyên đơn; các nguyên đơn phải thanh toán giá trị sửa chữa nhà cho ông L 58 triệu đồng. Ông L kháng cáo.
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 136/2014/DS-PT ngày 03/7/2014, TAND thành phố Hà Nội chỉ sửa bản án sơ thẩm là ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn hỗ trợ thêm cho bị đơn 40 triệu đồng. Ông L có đơn yêu cầu giám đốc thẩm. Viện trưởng VKSND cấp cao đã có kháng nghị giám đốc thẩm.
Tại Quyết định giám đốc thẩm số 75/2017/DS-GĐT ngày 11/8/2017, Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại Hà Nội đã hủy Bản án phúc thẩm, Bản án sơ thẩm để xét xử sơ thẩm lại. Các nguyên đơn có đơn yêu cầu giám đốc thẩm. Chánh án TAND tối cao đã có kháng nghị giám đốc thẩm.
Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 13/5/2020, Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao đã hủy Quyết định giám đốc thẩm số 75/2017/DS-GĐT, giữ nguyên Bản án phúc thẩm sỗ 136/2014/DS-PT của TAND thành phố Hà Nội.
Vấn đề nghiệp vụ cần lưu ý đã được nêu ra là:
Có căn cứ xác định cụ S đã thuê đất của cụ H1 chứ không phải thuê nhà ở. Điều đó thể hiện trong đơn cụ H1 gửi UBND ngày 21/5/1963 là “cho ông S thuê, ông S làm nhà tôn lại cho thuê, tôi giao nhà nước quản lý 82,4 m2 kể từ ngày 21/5/63”.
Quan hệ cho thuê đất tại đô thị được xử lý theo quy định tại Thông tư 73-TTg ngày 7/7/1962 của Thủ tướng Chính phủ về việc quản lý đất của tư nhân cho thuê, đất vắng chủ, đất bỏ hoang ở nội thành, nội thị. Thông tư 73-TTg có quy định tại mục 7 phần II là “Những người hiện đang sử dụng các loại đất nói ở các điểm trên đây để sản xuất, hoặc xây dựng nhà cửa để ở… thì được tiếp tục sử dụng”.
Như vậy, khác với trường hợp cho thuê nhà ở (được xử lý theo quy định tại Nghị định 19-CP ngày 29/6/1960 của Hội đồng Chính phủ về chính sách đối với việc cho thuê nhà ở của tư nhân ở các thành phố và thị xã) cần phải có văn bản quản lý hoặc bố trí sử dụng thực tế, trường hợp cho thuê đất thì Nhà nước đương nhiên quản lý không cần văn bản hay bố trí thực tế; người đang thuê đương nhiên trở thành người sử dụng hợp pháp.
Trong vụ án này, không những cụ S là người được sử dụng đất hợp pháp theo quy định của Thông tư 73-TTg mà còn được cho phép cụ thể bằng phê duyệt ngày 31/7/1963 của Sở Quản lý nhà đất thành phố Hà Nội vào “Giấy xin sử dụng đất” của cụ S.
Do đó, từ ngày 31/7/1963, cụ S vừa là người sử dụng đất hợp pháp vừa là chủ nhà cho thuê. Nhà này không thuộc diện Nhà nước quản lý thì chủ nhà hoặc người thừa kế hợp pháp có quyền đòi lại nhà theo quy định của pháp luật.
Hội đồng Thẩm phán đã nhận xét: Trong trường hợp của vụ án này, việc cụ H1 giao đất thuê cho Nhà nước là đã rõ, Quyết định giám đốc thẩm số 75/2017/DS-GĐT hủy Bản án phúc thẩm và Bản án sơ thẩm để là rõ việc cụ H1 hiến nhà hay hiến đất là không cần thiết.
Tháng 6 năm 2020:
1. Chuyển nhượng đất mà không có thỏa thuận về tài sản gắn liền với đất
Ông Nguyễn Văn K khởi kiện yêu cầu buộc vợ chồng ông Lê Chung Th bà Đỗ Thị L thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 01/9/2013, đã được UBND xã chứng thực ngày 17/9/2010. Theo hợp đồng này thì vợ chồng ông Th bà L chuyển nhượng cho ông K diện tích đất 203 m với giá 3 tỷ đồng và đã nhận đủ tiền.
Vợ chồng ông Th bà L khai rằng việc ký hợp đồng chuyển nhượng chỉ để bảo đảm cho khoản tiền vay 180 triệu đồng của ông K nên yêu cầu tuyên bố hợp đồng ký ngày 01/9/2013 vô hiệu do giả tạo.
Bản án sơ thẩm (số 02/2014/DS-ST ngày 20/2/2014 của TAND huyện Văn Giang và Bản án phúc thẩm (số 44/2014/DS-PT ngày 12/8/2014 của TAND tỉnh Hưng Yên) đều chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, buộc bị đơn giao đất và cả ngôi nhà  có diện tích 84 m2 trên đất chuyển nhượng cho nguyên đơn; buộc nguyên đơn thanh toán giá trị của ngôi nhà cho bị đơn.
Bản án phúc thẩm bị Viện trưởng VKSNDCC kháng nghị giám đốc thẩm. Tại Quyết định giám đốc thẩm số 100/2017/DS-GĐT, Ủy ban Thẩm phán TANDCC tại Hà Nội đã không chấp nhận kháng nghị. Vợ chồng ông Th và bà L tiếp tục có yêu cầu giám đốc thẩm. Chánh án TANDTC đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 10/6/2020, Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã chấp nhận kháng nghị; hủy Quyết định giám đốc thẩm số 100/2017/DS-GĐT,  Bản án phúc thẩm và Bản án sơ thẩm; giao cho cấp sơ thẩm xét xử sơ thẩm lại.
Vấn đề nghiệp vụ cần lưu ý đã được nêu ra là:
Hội đồng Thẩm phán xác định các cấp xét xử trước đó đã có 3 sai lầm:
– Xác định Hợp đồng chuyển nhượng không có dấu hiệu giả tạo và bên chuyển nhượng đã nhận hết tiền là đánh giá chứng cứ không đúng. Hợp đồng này có đủ căn cứ xác định là giả tạo vì giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng quá chênh lệch so với giá thực tế mà không xác định được lý do của sự chênh lệch này (giá trong hợp đồng là 3 tỷ đồng trong khi giá thực tế được định giá chỉ là 630 triệu đồng). Hợp đồng ghi “việc thanh toán số tiền trên do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật” thì phải hiểu chưa có việc giao tiền trước khi ký hợp đồng và việc giao nhận sau này phải có chứng từ riêng về giao nhận tiền. Thực tế, ông K không xuất trình được chứng cứ khác về giao nhận tiền.
– Việc buộc thực hiện hợp đồng là không có cơ sở pháp lý. Việc buộc thực hiện hợp đồng phải trên cơ sở xác định hợp đồng đã có hiệu lực. Hợp đồng này mới chỉ có chứng thực, chưa có đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền là chưa có hiệu lực (Theo quy định tại Điều 146 Nghị định số 181/NĐ-CP ngày 29/10 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003, Điều 692 BLDS năm 2005).
– Hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu vì có đối tượng không thể thực hiện được theo quy định tại Điều 411 BLDS năm 2005.
Chỉ cần có một trong các vi phạm nêu ở trên thì Hợp đồng ngày 01/9/2003 đã là hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên, cần lưu ý về trường hợp vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được vì đây là trường hợp có ý kiến khác nhau, qua thảo luận Hội đồng Thẩm phán mới nhất trí với Kháng nghị của Chánh án TANDTC.
Trong vụ án này, trên đất chuyển chượng có nhà ở nhưng các bên không thỏa thuận về nhà ở khi thỏa thuận về chuyển nhượng đất. Trong trường hợp thi hành án, đã có quy định về việc trên đất bị phát mại có tài sản không bị kê biên, kể cả tài sản của người khác (không phải của chủ sử dụng đất) thì Cơ quan thi hành án vẫn được xử lý cả tài sản trên đất (Điều 113 Luật Thi hành án dân sự). Tuy nhiên, trong giao dịch chuyển nhượng thông thường (không phải là thi hành án) thì pháp luật chưa có quy định về trường hợp chuyển nhượng đất mà không có thỏa thuận về tài sản trên đất. Khi không có thỏa thuận về tài sản trên đất thì quyền sử dụng đất không thể chuyển giao cho người nhận chuyển nhượng sử dụng bình thường và đầy đủ quyền sử dụng của mình. Vì vậy, trong trường hợp hợp đồng không có vi phạm khác, chỉ riêng việc không có thỏa thuận về tài sản gắn liền với đất thì cũng là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được.
2. Tránh nhầm lẫn quyền của đồng chủ sở hữu với quyền của người mượn tài sản
Nguyên đơn là bà Lý Thị X khởi kiện đòi vợ chồng ông La Anh D và bà Huỳnh Thị Liên H trả lại ngôi nhà 29 Lê Lợi, có diện tích 62,5m2 mà nguyên đơn cho ở nhờ từ năm 1995. Bị đơn không đồng ý trả lại nhà với lý do đã được vợ chồng bà X tặng cho ngôi nhà này (chồng bà X là chú của bà H), đã sửa chữa lại nhà; do đó, có yêu cầu phản tố được công nhận sở hữu nhà.
Bản án sơ thẩm lần đầu về vụ án này đã bị cấp phúc thẩm hủy để xét xử sơ thẩm lại. Tại bản án sơ thẩm số 22/2015/DS-ST ngày 17/7/2015, TAND tỉnh Hậu Giang đã chấp nhận yêu cầu đòi nhà của nguyên đơn. Bị đơn kháng cáo. Tại bản án phúc thẩm số 122/2019/DS-PT ngày 16/4/2019, TANDCC tại Thành phố Hồ Chí Minh đã sửa bản án sơ thẩm: Công nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở cho vợ chồng ông D bà H; nguyên đơn được vợ chồng ông D bà H thanh toán giá trị quyền sử dụng đất 315 triệu đồng.
Nguyên đơn có yêu cầu giám đốc thẩm. Viện trưởng VKSNDTC đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 11/6/2020, Hội đồng  Thẩm phán TANDTC đã chấp nhận kháng nghị, hủy Bản án phúc thẩm và Bản án sơ thẩm, giao xét xử sơ thẩm lại.
Vấn đề nghiệp vụ cần lưu ý đã được nêu ra là:
Bản án phúc thẩm nhận định “ông D và bà H đăng ký hộ khẩu thường trú tại nhà này từ năm 1995, hiên nay đang có doanh nghiệp tư nhân đang hoạt động theo giấy phép đăng ký kinh doanh”… “ông D và bà H đang sinh sống ổn định tại địa chỉ trên nên nhu cầu về chỗ ở của ông D và bà H là có thật” để chấp nhận yêu cầu của ông D, bà H được nhận nhà và hoàn giá trị đất cho nguyên đơn là không đúng thực tế và không có cơ sở pháp lý.
Từ trước khi xét xử sơ thẩm thì ông D đã có đơn có nội dung “vợ tôi đi Mỹ và chưa có quốc tịch Mỹ”, và ông D cũng đã cho thuê ngôi nhà đang tranh chấp. Tòa án cấp phúc thẩm cũng nhận định không có cơ sở xác định ông D và bà H được tặng cho nhà. Do vậy, pháp luật áp dụng để giải quyêt tranh chấp phải là pháp luật về ở nhờ nhà ở. Là người ở nhờ thì không thể căn cứ vào việc có hộ khẩu, sinh sống ổn định, có nhu cầu về nhà ở để giao quyền sở hữu như trường hợp chia tài sản thuộc sở hữu chung hay chia thừa kế. Những trường hợp đặc biệt người ở nhờ không phải trả lại toàn bộ nhà phải là những trường hợp được pháp luật quy định rõ. Ví dụ: Trường hợp ở nhờ nhà trước 01/7/1991, theo quy định tại Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước 01/7/1991 thì trong trường hợp người ở nhờ đã làm thêm diện tích nhà ở riêng biệt với nhà cho mượn mà không bị chủ nhà phản đối thì được công nhận sở hữu đối với phần nhà làm thêm và thanh toán cho chủ nhà giá trị quyền sử dụng đất (Điểm c Điều 11). Tuy nhiên, trong vụ án này, việc ở nhờ là từ năm 1995, nhà sửa chữa không hình thành phần nhà ở riêng biệt nên không thuộc trường hợp áp dụng Nghị quyết 58/1998 nêu trên.
Hội đồng Thẩm phán nhất trí với nhận định của Kháng nghị giám đốc thẩm là Tòa án cấp sơ thẩm đã xét xử đúng. Tuy nhiên, Hội đồng Thẩm phán không hủy Bản án phúc thẩm và giữ nguyên Bản án sơ thẩm mà phải hủy cả Bản án sơ thẩm để giao xét xử sơ thẩm lại vì đã có việc thi hành một phần Bản án phúc thẩm.
Bản án phúc thẩm còn có một sai lầm là đã tuyên “Việc giao tiền và thủ tục công nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được thực hiện cùng lúc”. Việc tuyên “thực hiện cùng lúc” là một sai lầm nghiệp vụ đã được lưu ý từ lâu nhưng trong thực tế vẫn xảy ra. Quyết định của Tòa án phải là những mệnh lệnh mà nếu không tự nguyện thi hành thì sẽ cưỡng chế thi hành được. Quyết định “thực hiện cùng lúc” hay “ thi hành cùng một lúc” là quyết định rất khó cưỡng chế thi hành; nếu có một bên đã thi hành một phần nghĩa vụ thì việc “thực hiện cùng lúc” sẽ không thể xảy ra nữa và cơ quan thi hành án có thể từ chối thi hành vì không thể thi hành đúng bản án. Vì vậy, cần phải chấm dứt việc quyết định thi hành cùng một lúc hoặc quyết định thi hành tại một cơ quan thi hành án cụ thể.
Duy Linh tổng hợp

Tác giả bài viết: Duy Linh - Luatlcmt

Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây